Ограждения территории многоквартирных домов в Одессе.

Входящее в обслуживание ограждений территории многоквартирных домов

В соответствии с Приказа Госжилкоммунхоза Украины № 76 «Правила содержания жилых домов и придомовых территорий», ограждение придомовой территории многоквартирного дома подлежит регулярному техническому обслуживанию и поддержанию в надлежащем состоянии. Ответственность за организацию этих работ возлагается на управляющую организацию – ОСМД, ЖСК или управляющую компанию. Ограждение территории является частью комплексного благоустройства многоквартирных домов и обслуживается по единому плану-графику вместе с другими элементами придомовой инфраструктуры.

Технический осмотр ограждений

Регулярное техническое освидетельствование — основа планового обслуживания ограждений придомовой территории ОСМД и ЖСК. Обзор включает проверку состояния секций и столбов, креплений и сварных швов, состояния антикоррозионного покрытия и краски, исправности ворот и калиток. Ежеквартальный обзор с документированием результатов – минимальный стандарт позволяющий выявлять повреждения на ранней стадии и устранять их до того, как они становятся причиной претензий жителей или травм. Акты технического осмотра – обязательная доказательная база для правления при проверках контролирующих органов.

Ремонт поврежденных секций и элементов ограждения

Своевременный ремонт поврежденных элементов ограждения значительно дешевле чем замена целых секций из-за накопленного износа. Ремонт включает восстановление поврежденных секций и креплений, исправление деформированных столбов и перил, замену изношенных или сломанных элементов ворот и калиток, восстановление сварных швов. Поврежденное ограждение, которое не ремонтируется вовремя, не только эстетическая проблема, но и вопрос безопасности жителей и потенциальное основание для юридической ответственности правления ОСМД или ЖСК.

Покраска и антикоррозионная обработка

Металлические ограждения придомовой территории многоквартирных домов в условиях одесского морского климата нуждаются в регулярной антикоррозионной обработке и покраске. Повышенная влажность и морская соль ускоряют коррозию металлических конструкций — без своевременного защитного покрытия ограждение ржавеет и теряет несущую способность гораздо быстрее, чем во внутренних регионах страны. Покраска и антикоррозионная обработка выполняются раз в 2-3 года в зависимости от состояния покрытия – это плановая статья расходов в смете ОСМД или ЖСК.

Обслуживание ворот шлагбаумов и блокаторов

Ворота шлагбаумы и парковочные блокаторы на придомовой территории — элементы, требующие наиболее частого технического обслуживания из-за интенсивной эксплуатации. Обслуживание включает регулярную смазку подвижных частей, регулировку и настройку механизмов открывания и закрывания, проверку и ремонт электронных компонентов автоматических шлагбаумов, своевременную замену изношенных элементов. Неисправный шлагбаум или заблокированные ворота – источник конфликтов между жителями и основание для претензий к правлению. Подробно об организации парковки — на странице обслуживание придомовой парковки.

Установка новых ограждений и защитных элементов

Установка новых ограждений столбиков барьеров или шлагбаумов на придомовой территории многоквартирного дома требует соблюдения установленной процедуры. В ОСМД и ЖСК — решение общего собрания совладельцев и согласование с органами местного самоуправления. Самовольная установка перекрывающих проход или проезд конструкций — основание для их принудительного демонтажа и штрафных санкций независимо от цели установки. Правильно оформленное решение собрания и полученные согласования – защита правления от претензий как со стороны жителей, так и со стороны контролирующих органов.

Защитные элементы для зеленых насаждений и газонов

Столбики барьеры и невысокие ограждения для защиты газонов и зеленых насаждений от несанкционированной парковки — эффективный и недорогой способ разрешения наиболее распространенного конфликта во дворах одесских ОСМД и ЖСК. Правильно установленные защитные элементы защищают зеленые насаждения двора без постоянного вмешательства правления и уменьшают количество конфликтов между жителями по парковке.

Типичные проблемы с ограждением территории в одесских домах

За годы работы с многоквартирными домами Одессы оказалось несколько типичных проблем с ограждением придомовой территории, которые повторяются независимо от размера дома и опыта правления ОСМД или ЖСК.

Ускоренная коррозия в условиях морского климата

Одесский морской климат с повышенной влажностью и морской солью в воздухе ускоряет коррозию металлических ограждений в 2-3 раза по сравнению с внутренними регионами Украины. Ограждение выглядящее удовлетворительно весной может иметь критические очаги коррозии уже осенью. Ежегодный обзор с оценкой состояния антикоррозионного покрытия и своевременная покраска – обязательный элемент планового обслуживания ограждений для одесских ОСМД и ЖСК.

Самовольная установка ограждений

Часть правлений устанавливает ограждения шлагбаумы или барьеры без решения общего собрания и согласования с органами местного самоуправления, чтобы избежать бюрократических процедур. Результат — требования о демонтаже от коммунальных служб или жалобы не голосовавших за установку жителей. Правильно оформленное решение собрания и полученные согласования занимают больше времени, но защищают правление от любых претензий в будущем.

Отсутствие документации технических осмотров

Даже если ограждение регулярно осматривается и ремонтируется без актов технического осмотра с подписями ответственных лиц это невозможно доказать. При травмировании жильца из-за неисправного ограждения отсутствие документации приравнивается к неисполнению обязанностей управляющей организации. Акты ежеквартального осмотра ограждений – обязательная доказательная база для каждого ОСМД и ЖСК.

Как организовано обслуживание ограждений на практике

Эффективное обслуживание ограждений придомовой территории многоквартирных домов ОСМД и ЖСК — система плановых работ, которая выполняется без постоянного контроля со стороны правления.

Шаг 1 - Обследование и инвентаризация ограждений

Обзор всех ограждающих конструкций на придомовой территории: секции столбы крепления ворота калитки шлагбаумы и блокаторы. Фиксация состояния каждого элемента с оценкой критичности повреждений и сроков устранения. Для зданий, которые переходят от ЖЭКа к ОСМД или ЖСК, обязательна документальная фиксация состояния ограждений на момент перехода, защищающего новое правление от претензий за повреждения, возникшие до перехода.

Шаг 2 - Разработка плана-графика обслуживания

Ежеквартальный график технического осмотра, годовой план покраски и антикоррозионной обработки, план текущего ремонта. Каждая работа имеет сроки выполнения — это основа для формирования соответствующей статьи сметы ОСМД или ЖСК, утверждаемая общим собранием.

Шаг 3 - Выполнение плановых работ с документированием

Технические обзоры по графику текущего ремонта поврежденных элементов покраски и антикоррозионной обработки. Каждая проделанная работа фиксируется в журнале с датой и подписью ответственного. Фотофиксация состояния до и после работ – доказательная база при претензиях жителей или проверках контролирующих органов.

Шаг 4 - Ежемесячная отчетность для правления

Ежемесячный отчет о состоянии ограждений и выполненные работы с фотофиксацией. Правление ОСМД или ЖСК видит текущее состояние всех ограждающих конструкций без необходимости лично проверять периметр. Прозрачная отчетность – эффективный инструмент повышения доверия жителей к управляющей организации.