Освещение мест общего использования многоквартирных домов в Одессе.

Что такое освещение мест общего пользования и почему это обязанность ОСМД

Освещение подъездов, лестничных клеток, подвалов и придомовой территории является частью общего имущества совладельцев в соответствии с Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» № 417-VIII. Ответственность за содержание систем освещения в исправном состоянии несет ОСМД или ЖСК как юридическое лицо управляющее общим имуществом здания.

В соответствии с Приказа Госжилкоммунхоза Украины № 76 «Правила содержания жилых домов и придомовых территорий», лестничные клетки и места общего пользования должны иметь исправное освещение в соответствии с нормативными показателями освещенности. Нарушение этого требования – основание для предписаний от контролирующих органов и административной ответственности правления.

Обслуживание освещения мест общего пользования является частью комплексного технического обслуживания коммуникаций многоквартирных домов и выполняется в рамках единого плана-графика технического обслуживания дома.

Входящее в обслуживание освещение мест общего пользования

Освещение мест общего пользования многоквартирных домов включает несколько взаимосвязанных систем — каждая из которых требует регулярного планового обслуживания и своевременного ремонта при выявлении неисправностей.

Освещение подъездов и лестничных клеток

Подъезд и лестничная клетка – наиболее интенсивно используемые места общего пользования дома. Обслуживание включает регулярную проверку состояния светильников и ламп, замену неисправных элементов, проверку и ремонт выключателей и автоматов освещения, обслуживание датчиков движения и освещенности они не установлены. Неисправное освещение на лестничной клетке – основание для травм жителей и материальной ответственности ОСМД. Подробно о состоянии лестничных клеток. обслуживание лестничных площадок домов.

Освещение подвальных и технических помещений

Подвальные и технические помещения, где расположены инженерные системы дома, должны иметь исправное освещение для безопасного выполнения технического обслуживания и аварийных работ. Неисправное освещение подвала - причина травм технического персонала и задержек при ликвидации аварий внутридомовых системах.

Наружное освещение придомовой территории

Освещение входов в подъезды, пешеходные дорожки, парковочные места и детские площадки — обязательный элемент безопасной придомовой территории в вечернее и ночное время. Обслуживание включает в себя проверку и замену ламп наружных светильников, проверку состояния кабельных линий наружного освещения и работы автоматов включения. Состояние придомовой территории подробно описано на странице содержание придомовой территории.

Обслуживание электрощитов освещения

Распределительные щиты освещения мест общего использования требуют регулярного технического осмотра: проверки состояния автоматических выключателей, затяжки контактов, проверки защитного заземления. Неисправный щит – причина короткого замыкания и пожарной опасности. Обслуживание электрощитов производится в рамках общего. обслуживание сетей электроснабжения дома.

Установка энергоэффективного освещения

Замена устаревших ламп накаливания и люминесцентных ламп на LED-освещение – эффективный способ сокращения расхода ОСМД на электроэнергию в местах общего пользования. Установка датчиков движения на лестничных клеточках дозволяет дополнительно уменьшить потребление электроэнергии на 40-60% без утраты уровня освещенности для жильцов.

Аварийная освещения и эвакуационная подсветка

Дома повышенной этажности и дома с подземными паркингами обязаны иметь аварийное освещение и эвакуационную подсветку путей эвакуации. Обслуживание этих систем включает в себя регулярную проверку аккумуляторов аварийных светильников и исправности автоматического включения при отключении основного питания.

Когда ОСМД необходимо срочное обслуживание освещения

Большинство правлений реагируют на неисправности освещения только после жалоб жителей. Но есть ситуации, когда отложение ремонта освещения несет прямую юридическую и финансовую ответственность для ОСМД и ЖСК.

Травма жителя из-за неисправного освещения

Падение жильца на темной лестничной клетке или возле неисправного внешнего светильника – основание для иска о возмещении ущерба ОСМД как ответственному за содержание мест общего пользования. Отсутствие актов планового обслуживания освещения лишает правления доказательной базы.

Предписания пожарной инспекции или санитарных служб

Несоответствие уровня освещенности лестничных клеток и эвакуационных путей нормативным требованиям основание для предписаний от пожарной инспекции с требованием устранения нарушений в определенные сроки. Штрафы за невыполнение предписаний налагаются на ОСМД как юридическое лицо.

Переход дома от ЖЭКа

При приеме дома от ЖЭКа системы освещения обычно находятся в заброшенном состоянии: неисправные щиты освещения, устаревшая проводка, отсутствует документация. Комплексная проверка и восстановление освещения – один из первых шагов нового правления ОСМД, формирующий положительное первое впечатление у жителей.

Подготовка к зимнему сезону

Сокращение светового дня осенью увеличивает нагрузку на системы освещения придомовой территории и лестничных клеток. Плановая проверка всех систем освещения перед началом осенне-зимнего сезона – обязательный элемент подготовки дома к зиме наряду с проверкой систем теплоснабжения и дымовых и вентиляционных каналов.

Как организовано обслуживание освещения мест общего использования на практике

Эффективное обслуживание освещения многоквартирного дома – это не реагирование на жалобы жильцов, а система плановых проверок и регламентных работ, обеспечивающая бесперебойную работу всех систем освещения в течение года.

Шаг 1 - Обследование систем освещения

Комплексный обзор всех систем освещения дома: состояние щитов освещения, кабельных линий, светильников и ламп, выключателей и автоматов, датчиков движения и наружного освещения. Измерение уровня освещенности в местах общего использования и сравнение с нормативными показателями. Результат — список неполадок и рекомендаций.

Шаг 2 - Разработка плана обслуживания

Годовой план обслуживания освещения с графиком плановых проверок и перечнем плановых замен. Включается в общий план технического обслуживания электрооборудования дома и сметы ОСМД, что утверждается общим собранием.

Шаг 3 - Выполнение плановых работ

Ежеквартальная проверка состояния всех систем освещения с заменой неисправных ламп и светильников, проверкой щитов освещения и кабельных линий. Каждая проделанная работа фиксируется в журнале с датой и подписью ответственного исполнителя.

Шаг 4 - Аварийное реагирование

При внезапном выходе из строя освещение в местах общего пользования — оперативное устранение неисправности в сроки, не превышающие нормативные. Для критических зон – лестничные клетки и выходы из дома – время устранения неисправности не должно превышать нескольких часов.

Шаг 5 - Отчетность и документирование

Ежемесячный отчет для правления о состоянии систем освещения и выполненных работ. Ведение журнала технического обслуживания освещения – полная документальная база для проверок и подтверждения выполнения обязанностей правления перед совладельцами и контролирующими органами.

Что важно учесть при организации освещения мест общего пользования ОСМД

Организация обслуживания освещения мест общего пользования имеет ряд практических нюансов, которые влияют как на безопасность жителей, так и на операционные расходы ОСМД и ЖСК.

Нормативные показатели освещенности

Уровень освещенности в местах общего использования регулируется строительными нормами и санитарными требованиями. Недостаточный уровень освещенности – не только дискомфорт для жителей, но и основание для предписания контролирующих органов. При обследовании систем освещения производятся измерения люксметром для подтверждения соответствия нормативным показателям.

Переход на LED-освещение - экономия средств ОСМД

Расходы на электроэнергию в местах общего пользования – существенная статья сметы ОСМД. Переход на LED-освещение сокращает эти расходы на 60-70% и уменьшает частоту замен ламп через значительно больший ресурс LED-источников. Инвестиция окупается обычно в течение 1-2 лет за счет экономии на электроэнергии и обслуживании.

Датчики движения - оптимальное решение для лестничных клеток.

Установка датчиков движения на лестничных клетках – самый эффективный способ сокращения затрат на освещение без снижения уровня комфорта жителей. Освещение включается только при наличии человека и автоматически отключается через заданное время. Окупаемость установки датчиков при правильном подборе – до 12 месяцев.

Защита наружного освещения от вандализма

Наружные светильники придомовой территории подвержены повреждениям из-за вандализма — особенно в домах с открытым двором. Выбор защищенных антивандальных конструкций светильников при установке или замене – существенная экономия на будущем обслуживании.

Экспертные рекомендации по освещению мест общего пользования в Одессе

За годы работы с одесскими домами разного масштаба оказалось несколько типичных проблем с освещением мест общего пользования, повторяющихся независимо от возраста дома и опыта правления.

Устаревшая электропроводка – первоочередная проблема

Большинство одесских домов советской застройки имеет электропроводку, которая давно исчерпала свой ресурс. Частые срабатывания автоматов освещения – сигнал о критическом состоянии проводки, а не неисправность автомата. Замена проводки является приоритетом перед любыми другими работами по освещению — подробно о состоянии электросетей на странице сети электроснабжения и электрооборудования.

Солевая коррозия наружных светильников – одесская специфика.

Морской климат в Одессе ускоряет коррозию металлических элементов наружных светильников и контактных соединений. При выборе наружных светильников для одесских домов необходимо учитывать степень защиты от коррозии – IP65 минимум – и применять антикоррозионные покрытия контактных соединений при монтаже.

Автоматизация освещения — окупаемая инвестиция

Установка фотореле для автоматического включения наружного освещения при наступлении темноты и датчиков движения на лестничных клетках – решение, которое сокращает расходы на электроэнергию и освобождает правление от необходимости контролировать включение и отключение освещения вручную.