Обслуживание кровли многоквартирных домов в Одессе.

Что такое обслуживание кровли многоквартирных домов и почему это обязанность ОСМД

Кровля многоквартирного дома является частью общего имущества совладельцев в соответствии с Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» № 417-VIII. Ответственность за ее техническое состояние и организацию обслуживания несет ОСМД или ЖСК как юридическое лицо управляющее общим имуществом дома.

В соответствии с Приказа Госжилкоммунхоза Украины № 76 «Правила содержания жилых домов и придомовых территорий», кровля подлежит обязательным плановым обзорам дважды в год - весной и осенью - с составлением актов обследования и дефектных сведений. Выявленные дефекты устраняются в устанавливаемые сроки в зависимости от их критичности.

Обслуживание кровли является частью комплексного. технического обслуживания коммуникаций многоквартирных домов и тесно связано с обслуживанием дымовых и вентиляционных каналов выходы которых расположены на кровле.

Входящее в обслуживание кровли многоквартирных домов

Обслуживание кровли многоквартирного дома – это комплекс плановых и сезонных работ, обеспечивающий сохранение целостности кровельного покрытия и защитных функций кровли на протяжении всего срока службы.

Плановые обзоры кровли

Дважды в год – весной для выявления последствий зимнего сезона и осенью перед отопительным и дождливым сезоном – проводится комплексный осмотр кровельного покрытия, примыканий к вертикальным поверхностям и парапетам, водосточной системе, выходам вентиляционных и дымовых каналов и чердачных конструкций. По результатам осмотра составляется акт с перечнем выявленных дефектов и рекомендациями по срокам их устранения. Подробно о состоянии дымовых каналов на кровле. обслуживание дымовых и вентиляционных каналов.

Текущий ремонт кровельного покрытия

Устранение локальных повреждений кровельного покрытия – трещин, вздутий, отслоений и пробоин – до их разрастания и начала протекания. Для плоских битумных кровель одесских домов – заклейка повреждений наплавляемыми или самоклеящимися материалами. Для скатных кровель – замена поврежденных черепиц или листов профилированного металла, восстановление герметичности в местах соединений. Текущий ремонт одного повреждения стоит в десятки раз меньше возмещения ущерба от протекания жильцам верхних этажей.

Ремонт и обслуживание водосточной системы

Водосточные желоба и трубы – критическая часть кровельной системы, обеспечивающая организованный отвод воды из кровли. Засоренные желоба переполняются водой, которая подтекает под кровельное покрытие и замерзает зимой — разрушая и желоба и кровлю. Обслуживание включает очистку желобов и водосточных труб от мусора и листьев весной и осенью, проверку и восстановление герметичности соединений, ремонт или замену поврежденных элементов.

Восстановление примыканий и герметизация узлов

Примыкание кровельного покрытия к парапетам, вентиляционным шахтам, дымовым каналам и другим вертикальным конструкциям — наиболее уязвимые места кровли, где протекания возникают чаще всего. Восстановление герметичности примыканий – обязательный элемент текущего ремонта выполняемой кровли при каждом обнаружении нарушения. Подробно о состоянии вентиляционных каналов. обслуживание дымовых и вентиляционных каналов.

Обслуживание чердачных конструкций

Чердачные конструкции – стропила, мауэрлаты, подшивка – требуют регулярного осмотра на предмет признаков увлажнения и грибкового поражения. Чердак с плохой вентиляцией и следами протеканий – первый сигнал проблемы с кровлей. Своевременная обработка деревянных конструкций антисептиком и восстановление вентиляции чердака – эффективный способ продлить срок службы кровельной конструкции.

Сезонное обслуживание кровли

Подготовка кровли к зимнему сезону – проверка и восстановление кровельного покрытия до наступления морозов, очистка водосточных желобов. Весеннее восстановление после зимы — осмотр и устранение повреждений, возникших в результате морозов и снежной нагрузки. В одесских условиях особое внимание уделяется защите от ливневых дождей – подготовка водосточной системы к сезону ливней. Подробно о подготовке к зимнему сезону — на странице текущего ремонта конструктивных элементов.

Когда ОСМД необходимо срочное обслуживание кровли

Состояние кровли требует постоянного мониторинга, особенно после стихийных явлений и в переходные сезоны. Есть ситуации, требующие немедленного реагирования правления ОСМД и ЖСК.

Жители верхних этажей жалуются на протекание

Жалоба жителя верхнего этажа на потолок — сигнал для немедленного выезда на кровлю и обнаружения места повреждения. Каждый день увлажнения – увеличение площади повреждения кровельного покрытия и нарастание ущерба жителям. Промедление с устранением протекания – прямая материальная ответственность ОСМД.

После зимнего сезона или сильных ливней

Одесские зимы с частыми переходами температуры через ноль и весенние ливни – самый разрушительный период для кровельного покрытия. Внеплановый осмотр кровли после окончания зимы и после значительных ливней позволяет обнаружить повреждения до следующего дождя и устранить их минимальными затратами.

Переход дома от ЖЭКа к ОСМД

Кровли домов после управления ЖЭКом обычно имеют значительный накопленный износ и многочисленные места временных ремонтов. Комплексное обследование кровли с составлением дефектной ведомости – обязательный шаг нового правления ОСМД, позволяющий реалистично оценить состояние кровли и сформировать план ремонтных работ.

Засоренная водосточная система

Засоренные водосточные желоба и трубы – причина перелива воды через край желоба и намокания фасада, а зимой – образование ледяных наростов, которые повреждают желоба и угрожают безопасности пешеходов. Очистка водосточной системы весной и осенью – обязательный элемент обслуживания кровли. Подробно о состоянии фасадов — на странице текущего ремонта конструктивных элементов.

Как организовано обслуживание кровли на практике

Эффективное обслуживание кровли многоквартирного дома – это система плановых осмотров и своевременного устранения выявленных дефектов, позволяющая правлению ОСМД и ЖСК управлять техническим состоянием кровли проактивно и планировать затраты на ее обслуживание.

Шаг 1 - Плановый обзор кровли

Дважды в год – весной и осенью – комплексный обзор кровельного покрытия, примыканий, водосточной системы и чердачных конструкций. Фиксация всех дефектов с оценкой критичности и сроки устранения. По результатам осмотра составляется акт и дефектная ведомость.

Шаг 2 - Составление плана ремонтных работ

На основании дефектной ведомости составляется план текущего ремонта кровли с приоритизацией работ и сметой затрат. Включается в общий план технического обслуживания коммуникаций и сметы ОСМД.

Шаг 3 - Выполнение ремонтных работ

Текущий ремонт обнаруженных повреждений – восстановление кровельного покрытия, герметизация примыканий, ремонт водосточной системы. Контроль качества выполненных работ – обязательный элемент защищающий ОСМД от некачественного ремонта, что приведет к повторному протеканию.

Шаг 4 - Сезонные работы

Очистка водосточных желобов и труб весной и осенью, очищение кровли от мусора и листьев, проверка выходов вентиляционных и дымовых каналов на кровле. Эти работы выполняются по отдельному графику вне зависимости от результатов плановых обзоров.

Шаг 5 - Документирование и отчетность

Акты плановых осмотров, дефектные сведения, акты выполненных ремонтных работ и фотофиксация состояния кровли до и после ремонта. Ежемесячный отчет для правления о состоянии кровли и выполненные работы – прозрачная отчетность перед совладельцами и юридическая защита правления при претензиях жителей.

Что важно учесть при организации обслуживания кровли ОСМД

Организация обслуживания кровли многоквартирных домов имеет ряд практических нюансов, непосредственно влияющих на долговечность кровли, расходы ОСМД и юридическую защиту правления при претензиях жильцов.

Квалификация подрядчика для кровельных работ

Кровельные работы нуждаются в специализированном оборудовании и квалифицированных исполнителях. Работы на высоте регулируются отдельными требованиями охраны труда – подрядчик должен иметь соответствующий допуск к работам на высоте и страховочное оборудование. Привлечение неквалифицированных исполнителей – риск некачественного ремонта и несчастного случая.

Гарантийные обязательства на кровельные работы

Договор на текущий ремонт кровли должен содержать гарантийный срок – не менее 2 лет для большинства видов кровельных работ. Без гарантийных обязательств ОСМД не может предъявить претензии подрядчику при повторном протекании в том же месте в течение гарантийного срока.

Страхование ответственности при работах на кровле

При выполнении кровельных работ подрядчик должен иметь страхование гражданской ответственности - на случай падения строительных материалов или инструмента и нанесения ущерба третьим лицам. Проверка наличия страхового полиса при заключении договора – обязательный элемент защиты ОСМД от финансовых претензий.

Экспертные рекомендации по обслуживанию кровли в Одессе

За годы работы по обслуживанию кровель одесских домов оказалось несколько системных проблем, которые повторяются независимо от типа кровли и опыта правления ОСМД и ЖСК.

Весенний осмотр сразу после зимы, а не в мае

Большинство одесских правлений проводит весенний осмотр кровли в мае-июне – когда начинаются дожди и обнаруженные повреждения уже успели привести к протечкам. Оптимальный срок весеннего досмотра — март после стабилизации температуры выше нуля. Это дает время на устранение повреждений в начале весеннего дождливого сезона.

Плоские кровли одесских домов – особое внимание к примыканиям.

Большинство одесских домов советской застройки имеют плоские битумные кровли, достигшие или превышающие проектный срок службы. Наиболее уязвимые места — примыкание к парапетам и вентиляционным шахтам, где битумное покрытие трескается из-за температурных перепадов. Ежегодная обработка примыканий ремонтным битумным материалом – самый эффективный способ продлить срок службы кровли без полной замены.

Водостоки одесских домов – очистка дважды в год обязательно

Одесса расположена в зоне со значительным ноябрем и пылевой нагрузкой. Водосточные желоба засоряются значительно быстрее, чем в более северных городах. Очистка желобов весной и осенью – минимальное требование для поддержания нормального отвода воды из кровли и предотвращения повреждения желобов от перелитой и замерзшей зимой воды.

Кровля как индикатор состояния чердачных конструкций

При каждом плановом осмотре кровли обязательна проверка чердачного помещения. Следы увлажнения на чердачных конструкциях – чаще всего появляются раньше, чем протекание становится заметным обитателям верхних этажей. Это позволяет выявить и устранить повреждение кровли до нанесения ущерба жителям. Подробно о состоянии конструкций — на странице текущего ремонта конструктивных элементов.